161845115-huisje-met-geldbiljetten-woningfinanciering

 

Casus

De koopkracht in Nederland stijgt, maar toch merkt u nog vaak dat mensen de financiering niet rond krijgen. Vooral voor starters is het moeilijk om een woning in uw regio te kopen. Het betoog van Bouwend Nederland en de CDA-fractie in de Tweede Kamer dat de leennormen moeten worden versoepeld, is u uit het hart gegrepen. Opgelucht leest u in de krant dat deze normen volgend jaar ruimer worden. Maar is dat nu wel echt zo?

Lage rentepercentages

Consumenten mogen volgend jaar een hypotheek afsluiten tot maximaal 101 procent van de marktwaarde van de woning. Het andere plafond voor de maximale hypotheek is het inkomen. Onlangs heeft het Nibud de leennormen voor 2017 vastgesteld. Dat doet het budgetinstituut door te kijken welk deel van hun inkomen mensen redelijkerwijs maandelijks aan hun hypotheek mogen uitgeven (financieringslastpercentages). Banken en andere hypotheekverstrekkers gebruiken deze tabellen om de maximale hypotheeksom te berekenen.

Voor hypotheken met lage rentepercentages – tussen de 1,5 en 2 procent – gaat de leencapaciteit veelal omlaag. Dat lijkt tegenstrijdig, maar het uitgangspunt van het Nibud is dat een hogere hypotheekrente de financieringsruimte vergroot. Doordat meer rente ook meer belastingteruggave en dus meer netto bestedingsruimte oplevert.

Deze aanscherping treft met name de consumenten in het NHG-segment die de rente voor tien jaar vastzetten. Hun rente ligt namelijk onder de 2 procent (momenteel 1,94 procent). Een rekenvoorbeeld: mensen met een bruto jaarinkomen van 35.000 euro en een rente van 1,75 procent konden in 2016 167.360 euro lenen, maar volgend jaar nog slechts 159.205 euro. Een verschil van ruim 8.154 euro! In die zin behoeven de juichende persberichten dus enige nuancering. Hypotheek-adviseurs maken zich zorgen over de groep starters, alleenstaanden en lage middeninkomens die volgend jaar minder kunnen lenen. Zij komen in de knel, omdat niet alleen kopen steeds moeilijker wordt, maar huren ook: ze verdienen te veel voor sociale huur en te weinig voor de vrije huursector.

Rentevaste periode

Tien jaar is de rentevaste periode die in ruim 43 procent van de gevallen wordt gekozen. Mensen die kiezen voor een langere rentevasteperiode, kunnen in 2017 juist wat meer lenen. Zij betalen meer dan 2 procent hypotheekrente: twintig jaar zekerheid is immers duurder dan tien jaar zekerheid. Hoewel het waarschijnlijk niet de bedoeling is, lijkt het Nibud de mensen hiermee richting een langere rentevaste periode te sturen.

Voor mensen die de rente korter dan tien jaar vastleggen, hanteert het Nibud een toetsrente van vijf procent. Dat is hoger dan de werkelijke hypotheekrente, maar op deze manier wil het Nibud voorkomen dat mensen na afloop van de rentetermijn in de problemen komen omdat de rente in de tussentijd is gestegen. De Nederlandse Vereniging van Banken pleitte onlangs voor een vaste, lagere toetsrente – ongeacht de lengte van de rentevaste periode – maar daar is het niet van gekomen.

Mensen met een inkomen van 35.000 euro en een toetsrente van vijf procent kunnen volgend jaar 5.020 euro meer lenen (van 141.264 naar 146.284 euro). Mensen met een inkomen van 50.000 euro gaan van een maximale lening van 205.686 euro naar 208.977 euro: 3.291 euro meer. In alle rekenvoorbeelden houdt het Nibud overigens rekening met een gemiddelde loonstijging van 1,6 procent.

Iets erbij, iets eraf

Tot voor kort mochten tweeverdieners minder lenen dan eenverdieners met een even hoog inkomen. Om dit verschil te verkleinen, telt volgend jaar bij de bepaling van het maximale financieringslastpercentage het tweede inkomen niet meer voor vijftig procent mee, maar voor zestig. Ook stijgt de koopsomgrens voor een NHG-hypotheek in 2017 van 231.000 naar 245.000 euro. De hypotheekrenteaftrek wordt weer iets verder beperkt. Het maximale tarief waartegen de rente aftrekbaar is, daalt jaarlijks met een half procent, tot 38 procent in 2042. Huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten, kunnen volgend jaar een half procent minder aftrekken, nog vijftig procent.

Voor de aankoop van een energiezuinig huis is het ook volgend jaar nog mogelijk om een hogere hypotheek af te sluiten. Het verschil daalt wel: consumenten die een nul-op-de-meter-huis kopen, konden 27.000 euro meer lenen; dit wordt 25.000 euro.

Starterslening

Ook de fiscale regels voor startersleningen veranderen. Sinds 2013 is hypotheekrente alleen aftrekbaar als een woningeigenaar aflost op zijn hypotheek. Startersleningen – waarop de eerste drie jaar niet wordt afgelost – hadden tot nu toe een uitzonderingspositie, maar dat gaat veranderen. Startersleningen die in 2017 worden afgesloten, moeten verplicht lineair of annuïtair worden afgelost om te kunnen profiteren van fiscale aftrek. Om toch te zorgen dat starters de eerste drie jaar geen maandlasten hebben, heeft het kabinet een oplossing bedacht. Starters sluiten voortaan twee leningen af: een starterslening en een combinatielening. De combinatielening wordt gebruikt om de verplichte aflossing van de starterslening te betalen. De gewijzigde startersregeling wordt geborgd door de NHG, de combinatielening door het SVn.

Maatwerk

Een andere belangrijke trend is dat de ministeries van Binnenlandse Zaken en Financiën gaan praten met toezichthouders en hypotheekverstrekkers over ‘hypotheken op maat’. Met een maatwerkhypotheek kunnen hypotheekverstrekkers afwijken van de wettelijke leennormen, maar volgens minister Blok van Wonen benutten zij niet alle ruimte die er is. Dit is bijvoorbeeld van belang voor zzp’ers, startende ondernemers en 57-plussers. Voor de laatste groep bekijkt een hypotheekverstrekker of de hypotheek nog steeds kan worden betaald op het moment dat het pensioen ingaat. Dat is betrekkelijk eenvoudig te berekenen voor mensen met een toegezegd pensioen, maar een stuk ingewikkelder voor mensen die zelf voor hun pensioen sparen of een beschikbare premie- of lijfrenteregeling hebben.

bron: www.vastgoedactueel.nl

Contactformulier

Gelieve dit veld leeg te laten.